Eiendom

VELKRYDRET HVERDAG

Når du kaller byggetrinnene koriander, muskat og safran, bør du ha en god grunn. Det har de på Hasle.

Down

– Vi liker å se for oss at polets kryddermester tuslet rundt i en krydderhage her oppe, stelte med plantene og klippet det han trengte til produksjonen. Som karve til akevitten, for eksempel, forteller Espen Friis Jørgensen, prosjektleder og eiendomsutvikler for Krydderhagen. Han legger til:

– Vi vet jo ikke om det faktisk var en krydderhage her oppe, men et krydderlager – det hadde de. Derfor syns vi det var passende å gi boligdelen av HasleLinje navnet Krydderhagen.

De ulike byggetrinnene har da også fått navn etter urter man gjerne finner i en god krydderhage: Basilikum, koriander og muskat. Etter hvert kommer også timian, safran og rosmarin. Alle er de del av en 100 mål stor tomt som utvikles av Höegh Eiendom og AF Gruppen, under navnet HasleLinje. Boligene spenner fra 45 til 130 kvadratmeter i størrelse, og fra litt over 2 til rundt 9 millioner kroner i pris.

MODERNE HAGEBY

I tillegg til det som etter hvert skal bli over 500 boliger, bygges det kontorbygg og næringsbygg på tomten. Det er også planlagt en barnehage og et nærsenter med ulike servicetilbud her. I januar flyttet de første beboerne inn i det som prosjektteamet i AF Eiendom gjerne omtaler som en ny, grønn bydel i Oslo.

– Moderne hageby er stikkordet vi bruker om Krydderhagen. Da vi gikk inn i prosjektet i 2012, var området regulert og planlagt med ganske store og tunge boligblokker. Vi valgte å tone ned høyder og volumer, og tok et grønnere grep. Vi har nå lagt inn en park her, etablert miljøgater og erklært området bilfritt. Dessuten vil hver eneste leilighet ha godt med uteplass – alle har minst én balkong. Noen har også privat takterrasse, forteller Jørgensen.

Han sitter på visningssenteret i den gamle portvakten til Vinmonopolet/ Arcus sammen med Marius Leiddal og Nina Hage, også de prosjektledere, for henholdsvis Krydderhagen og næringsdelen av HasleLinje. De er alle veldig stolt av visningssenteret.

EKSKLUSIVT VISNINGSSENTER

– Vi ville vise at vi mener alvor med hele HasleLinje og Krydderhagen, at det vilager er gjennomført og ordentlig. Derfor har vi innredet en ordentlig leilighet i 1 til 1-skala her, vi har fått laget gode modeller av området slik det skal bli og vi har satt opp berøringsskjermer med leilighetsvelger. Dette er langt mer enn vi vanligvis gjør i visningssentrene våre, sier Espen Friis Jørgensen, og blir supplert av Marius Leiddal:

– Det vanlige er å ha visningssenteret i en brakke, med en standard pakkeløsning, sier han, før Nina Hage overtar ordet:

– Det spesielle med visningssenteret her er ikke bare størrelsen, men måten det er gjennomført på. Og det gjelder for hele området, egentlig, ikke bare boligdelen. I næringsdelen konverterer vi nå et gammelt industriområde der 500 arbeidere før hadde sitt daglige virke til et område med 6 000 kontorarbeidsplasser. Et mål er å ha en god miks av kontorbrukere, beboere og handlende, slik at det er liv lenger enn normal kontortid. Dette er viktig for å lykkes med utviklingen av området, sier Hage, som legger til at det er krevende å utvikle et så stort område. Da er det en fordel at alle involverte parter er proffe aktører som tenker langsiktig.

Det første jeg tenker på når jeg står opp om morgenen og det siste jeg tenker på før jeg sovner, er HasleLinje.

PROSJEKTLEDER/EIENDOMSUTVIKLER NINA HAGE

Det spirer og gror på HasleLinje – og noen av «gartnerne» som sørger for veksten er prosjektlederne i AF Eiendom (f.v.): Nina Hage, Marius Leiddal og Espen Friis Jørgensen.

SVART BELTE

– Det fine er at nå har Hasle virkelig kommet på kartet. Det skjer mye positivt rundt området – i april 2016 åpnet Løren T-banestasjon. Nå har vi en T-banestasjon i hvert hjørne av den trekanten som tomten utgjør, her ligger vi faktisk midt i et kollektivknutepunkt, påpeker Hage.

Selv om hun jobber med det næringsrelaterte og de to andre med boligdelen, føler de alle tre at de er en del av det samme teamet.

– Vi samarbeider om utviklingen av hele området, og vi ser på det som vårt felles prosjekt. Bolig og næring henger jo sammen, vi er avhengig av hverandre, sier Hage. Jørgensen nikker bifallende: – Vi drøfter en god del internt, fra de små detaljer til den store sammenhengen, og alle føler eierskap til dette prosjektet, sier han.

Eierskap kjenner også det ferskeste tilskuddet på prosjektstammen, Marius Leiddal. Han begynte i jobben i februar 2016.

– Jeg er blitt kastet ut i det, men jeg er byggmester av yrke, så jeg kan litt om det å bygge. Dessuten har jeg jobbet i entreprenørbransjen i mange år. Nå sitter jeg i rollen som byggherre, og det er spennende. Jeg vil gjerne bidra til at vi tenker enda mer miljø og utvikler enda flere innovative løsninger, sier han.

Nina Hage er ikke i tvil om at hun er med på noe viktig:

– Jeg føler virkelig at jeg er med og utvikler et unikt prosjekt. Det første jeg tenker på når jeg står opp om morgenen og det siste jeg tenker på før jeg sovner, er HasleLinje, sier hun med et lurt smil.

KRYDDERHAGEN

Krydderhagen utgjør boligdelen av det nye nærings- og boligområdet HasleLinje, sentralt plassert på Hasle i Oslo. Totalt er det planlagt å bygge rundt 550 boliger på eiendommen, hvorav de to første byggetrinnene, Basilikum og Koriander med til sammen 181 leiligheter, er under oppføring. Byggetrinn Muskat er i salg nå, og skal etter planen være ferdigstilt i desember 2017. Haslemann AS, som eies av AF Eiendom og Höegh Eiendom med lik eierandel, utvikler boligdelen på HasleLinje.

Oppdragsgiver: Haslemann AS

EIERANDEL AF

50%

FERDIGSTILLELSE

2017

«Alle føler eierskap til dette prosjektet, fra de små detaljer til den store sammenhengen.»

ESPEN FRIIS JØRGENSEN, PROSJEKTLEDER

FLERE SENTRALE PROSJEKTER

GLASIÄREN

Glasiären er et nyoppført næringsbygg i Gøteborg med et utleiebart areal på ca. 12 400 kvm fordelt på fem etasjer med kontor, handel og treningssenter samt kjeller med parkering. Bygget er totalt 18 500 m2, og er det første i Norden som er dekket av glass med den nye ECONTROL-teknologien. Glasiären ble solgt i desember 2015 og eiendommen var da verdsatt til MSEK 500.

Ferdigstilt: 2015
Eierandel AF: 33,3 % (før salg i 2015)

THURMANNSKOGEN

Thurmannskogen byr på moderne og effektive leiligheter på Lørenskog med gode solforhold og sentral beliggenhet. AF-prosjektet er utviklet i samarbeid med OBOS og Klaveness Marine. Leilighetene på den sentralt beliggende tomten på Lørenskog har opplevd stor interesse fra boligkjøpere i 2015. Byggestart ble vedtatt høst 2015 for de første fem boligblokkene. Byggingen utføres av AF Bygg Oslo og ble igangsatt i september 2015.

Ferdigstillelse: 2017
Eierandel AF: 33,3 %

ENGEBRETS PROMENADE

Engebrets promenade får det som kanskje er Lillestrøms beste beliggenhet. Mange av leilighetene, som utvikles i samarbeid med Thon Eiendom, vil få en flott utsikt utover byen. Det er lagt vekt på funksjonelle løsninger som skal gi god arealutnyttelse og gode lysforhold. Engebrets Promenade består av fire bygg med ulikt antall etasjer – opptil åtte, med til sammen 171 leiligheter. Alle byggene får heis fra garasjekjeller opp til hver enkelt etasje.

Ferdigstillelse: 2017
Eierandel AF: 40 %

FRONTBYGGET, KARVESVINGEN 3

Det 16 000 kvadratmeter store næringsbygget på HasleLinje stod ferdig høsten 2015 og huser blant andre Bymiljøetaten som flyttet inn som første leietaker i oktober. Bygget har kapasitet til 750 arbeidsplasser og har en sterk miljøprofil med BREEAM Excellent, energimerke A og passivhusstandard. Med 800 kvadratmeter solcellepanel på tak og fasade, kan bygget produsere 120 000 kWh i året tilsvarende strømforbruket til 80 el-biler. Bygget får også energi fra grunnen gjennom 12 stykk 300 meter dype geobrønner.

Ferdigstilt: 2015
Eierandel AF: 50 % (før salg i 2015)

TAKTSKIFTE

Eiendomsvirksomheten har økt aktiviteten vesentlig i 2015. Mange nye boligprosjekter ble lansert og responsen i markedet har vært god. Eiendom har i tillegg gjennomført salg av næringseiendom og nedsalg i utviklingsprosjekter som bidrar til gode resultater for året som gikk.

Virksomhetsområdet Eiendom omfatter utvikling av boliger og næringsbygg i egenregi. Utbyggingsprosjektene er organisert som tilknyttede selskaper i AF Gruppen. Eksterne investorer deltar i prosjektutviklingsselskapene, og ved utgangen av 2015 har AF Gruppen i overkant av 40 prosent eierandel i egen tomtebank.

KORT OM 2015

Eiendom hadde i 2015 en omsetning på MNOK 25 (21) og leverte et resultat før skatt på MNOK 57 (13). Virksomhetsområdet rapporterer i hovedsak kun resultatandelen av sine utviklingsprosjekter. Omsetning og ordrereserve i utviklingsprosjektene vil derfor ikke inngå i virksomhetsområdets rapportering.

I 2015 ble det solgt 438 (103) leiligheter, hvorav AFs andel er 178 (44). Per 31.12.2015 utgjør AFs andel av usolgte ferdigstilte leiligheter 11 (20).

Ved inngangen til 2016 har AFs eiendomsvirksomhet ni boligprosjekter/ boligtrinn med i alt 723 leiligheter i produksjonsfasen, hvorav AFs andel er 297 leiligheter. De største prosjektene i produksjon er Thurmannskogen på Lørenskog med 186 leiligheter, Krydderhagen på Hasle med 181 leiligheter og Engebrets Promenade på Lillestrøm med 125 leiligheter. På samtlige av disse tre prosjektene er det gjenstående boligtrinn som enda ikke er salgs- eller byggestartet.

AF har totalt 122 717 m2 (147 786) med næringseiendom under utvikling, hvor AF sin andel er 59 272 m2 (71 322).Eiendom overleverte to næringsprosjekter i 2015, Bymiljøetaten-bygget (13 972 m2) og Glasiären (12 415 m2). I tillegg har enheten to næringsprosjekter i produksjonsfasen, Cowi-bygget på 13 390 m2 og Securitasbygget på 13 584 m2. Disse forventes ferdigstilt i henholdsvis 2016 og 2018.

Salget av næringsbygget Glasiären i Gøteborg, hvor AF hadde en eierandel på 1/3, var med på å bidra til det gode resultatet for 2015. En annen bidragsyter til resultatet var AFs nedsalg fra 100 prosent til 34 prosent i utviklingsprosjektet Bjørnsons Hage på Lillestrøm hvor det skal bygges 200 leiligheter.

AF har tomter og utbyggingsrettigheter under utvikling som estimert utgjør 2 367 (2 444) boenheter, hvor AF sin andel utgjør 997 (1 052) boenheter. Tallene gjelder AFs andel av prosjektene.

MARKEDSUTSIKTER

Etter en sterk utvikling i 2015 forventes det en svak til moderat boligprisøkning i 2016. Økt arbeidsledighet, utsikter til svak inntektsvekst og usikkerhet rundt norsk økonomi virker dempende på boligprisvekst i 2016. Huseiernes landsforening legger imidlertid til grunn i sine prognoser at ytterligere rentekutt, samt et generelt boligunderskudd, vil bidra til en moderat prisvekst på 3-4 prosent. Den største prisveksten forventes å komme i Stor-Oslo på 5-6 prosent, mens man i Stavanger forventer et prisfall på 2-3 prosent. Statistisk sentralbyrå la i desember fram sine anslag som tilsier 1,5 prosent vekst i boligprisene i 2016. For 2017 og 2018 forventes det imidlertid at økt inntektsvekst og bedrede konjunkturer vil bidra til en sterk boligprisvekst.

Boligmarkedet i Sverige hadde en sterk utvikling i 2015, og det forventes videre vekst i 2016. Dette gir god grobunn for AFs eiendomsvirksomhet i Sverige. Et lavt rentenivå i Europa gir også økt etterspørsel etter langsiktige plasseringer innen næringseiendom. Samlet gir dette et godt grunnlag for AFs virksomhet innen eiendomsutvikling.

STRATEGI

Eiendomsvirksomheten har en todelt målsetting og strategi; enheten skal utvikle eiendommer i samspill med byggvirksomheten og skal være selvstendig lønnsomt og gi meravkastning for konsernet. Risikoen i prosjektutviklingen reduseres gjennom å inngå opsjonsavtaler om tomtekjøp, samt ved å ha med samarbeidspartnere på eiersiden i prosjektene. Vår partnerstrategi bidrar også til å sikre AF god tilgang på tomter og tilfører oss komplementær kompetanse i utvikling og gjennomføring av prosjektene.

Eiendom har som strategi å følge byggvirksomheten. Derfor utvides det geografiske nedslagsfeltet og porteføljen balanseres med næringsprosjekter. AF fokuserte i 2015 på å realisere prosjekter gjennom boligsalg og salg av næringseiendommer, men foretok også nye investeringer i tomter og utviklingseiendom i samspill med Bygg og utvalgte medinvestorer.

Omsetning Mnok

25
0%
AF Gruppen 12 398

Driftsresultat Mnok

69
7%
AF Gruppen 1 010

Ebit (%)

276,8% icon

Ansatte

18
1%
AF Gruppen 3 030

EIENDOM BESTÅR AV

  • AF Eiendom
  • AF Projektutveckling

Geografisk tilstedeværelse

  • Norge
  • Sverige
map

NØKKELTALL

Beløp i MNOK 2015 2014 2013
Inntekter 25 21 60
Driftsresultat (EBIT) 69 19 32
Resultat før skatt (EBT) 57 13 30
EBIT % - - -
EBT % - - -
Ordrereserve - - -
Scroll right Scroll left